近年来，东京市中心的公寓价格一路飙升，高昂的房价已让普通日本人望而却步。日本不动产专家牧野知弘指出，如今越来越多的外国富豪将东京的高端塔楼公寓作为“海外度假屋”购入。然而，由于这些房子仅在访日时短暂使用，最终变成了长期空置房。

“白菜价”的日本豪宅，中国买家纷纷出手

最近，东京市中心的豪华塔楼公寓中，外国买家的身影越来越多。受全球经济增长和通胀影响，世界各地物价水涨船高，比如在上海、北京，普通市民购买的公寓价格普遍在3亿至4亿日元（1500~2000万）。

对这些中国买家而言，日本的房价简直是“捡漏”级别。塔楼公寓的价格在他们眼里相当于国内的普通住宅，因此不少人索性直接全款购入，认为“这简直是天堂”。

由于日本长期实施低利率政策，导致日元贬值，在外国人眼中，日本的物价已经“便宜到离谱”。 这就像当年日元汇率70多时，日本游客出国消费时觉得一切都超便宜的情况相反。

买房当旅馆，东京的“第二个家”

这些外国买家购房的主要原因，是为了在日本旅游时能有个“落脚点”。

如今，来日本的东亚游客已很少是“初次访日”，大多数人都已经是“回头客”。2019年日本观光厅的数据显示，中国香港游客中，近九成都是多次访日者，甚至有三成来过10次以上。

对他们来说，日本旅行就像国内短途游，与其每次预订酒店，不如直接买房，方便又划算。

然而，这些豪宅最终大多被闲置，就像日本人买了别墅，起初兴致勃勃，后来慢慢懒得去了。

有位香港富豪在东京港区购入一套价值2亿日元的公寓，但过去两年竟然一次也没来住。房间里几乎没有家具，卧室里只摆了一张大床，床上随意丢着一个名牌包，衣柜则空无一物。

虽然他们考虑过出租，但开价月租100万日元，市场上根本没人愿意接盘。降到60万日元左右房主再也不愿意再降价，导致房子长期空置。

此外，这类房产不仅难以出售，还在华人圈内传出“日本豪宅卖不掉”的传闻，导致买家观望情绪加重。

有些房主索性将公寓短租给游客或华人租客，然而这却带来管理纠纷，甚至影响整栋公寓的治安。由于语言不通、规则理解不同，外国房主放任不管的情况越来越多，东京高端公寓的环境正在悄然恶化。

此外对许多外国房主来说，最令人头疼的不是日本公寓的价格，而是购房后每个月都要缴纳的管理费和修缮基金——即使自己根本不住在日本，也必须支付。

外国人普遍难以理解日本的“修缮基金”这种提前存钱的制度。他们知道公寓的公共设施需要维护，但不明白为什么要预先支付，而不是等到真的需要修缮时再一次性收取费用。

日本人对此接受度较高，因为从小就习惯了“分期存钱”式的管理，比如为了修学旅行提前存款。然而，缺乏这种储蓄习惯的外国人对此颇有微词，甚至认为这是一种不合理的资金管理方式。

更让投资客感到不满的是，这笔钱即使缴纳了，也无法在出售房产时收回。换句话说，他们等于是在“为下一任房主存钱”。

对于那些计划3到5年内脱手房产的外国投资者来说，这笔费用完全是“白花的钱”。因此，许多外国房主开始拒绝缴纳这笔费用，甚至直接弃房不管。

不仅是外国房主，日本的继承人也正在面临类似的问题。

如今，许多老旧公寓的房主去世后，房产被继承人接手。然而，这些继承人往往已经有自己的房子，对父母留下的老旧公寓并不感兴趣，尤其是位于郊区、难以出租或出售的房子。

如果房产位于市中心，能出租或高价出售，继承当然是好事。但如果是老旧公寓，那就成了“烫手山芋”，因为继承后每个月都要支付管理费和修缮基金。相比之下，独栋住宅虽然需要维护，但至少没有管理费的额外开销。

管理费和修缮基金的支出不会因为房屋空置而停止，许多老旧公寓的修缮基金已涨至每月3万至4万日元，再加上管理费，总开销接近5万日元。如果再算上固定资产税和城市规划税，每年光是持有一套无人使用的继承公寓，就需要支付数十万日元。

在这种高昂的经济压力下，许多继承人选择“失联”——他们既不住，也不租，也不向管理委员会申报继承情况。

例如，某位长期住在护理机构的老太太去世后，她的公寓空置了很长时间。某个月开始，管理费和修缮基金的自动扣款突然失败，管理公司才发现老太太已经去世，银行账户被冻结。然而，继承人迟迟不现身，导致管理费用长期拖欠。最初登记的紧急联系人早已搬家，电话也联系不上，管理公司陷入了“找不到房主，收不上钱”的困境。

在这种背景下，日本公寓的管理制度正面临严峻挑战，或许越来越多的“弃房”现象正在发生。

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